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unpünktliche Mietzahlung

Die fristlose Kündigug wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung wird nicht dann ungerechtfertigt, wenn der Mieter einmali wieder pünktlich zahlt.

(Landgericht Berlin, Urt v. 25.Okt.2011, AZ 65 S 409/10)

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Funkablesung

Der Mieter muss den Austausch von funktionstüchtigen Heizkostenverteilern gegen ein zur Funkablesung geeignetes System dulden. Dies gilt auch für die Ersetzung bisheriger Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem.

(Bundesgerichtshof, Urt v. 28.Sept. 2011, AZ VIII ZR 326/10)

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Beriebskostenvorauszahlung

Die letzte Beriebskostenabrechnung ist Grundlage einer Anpassung der Vorauszahlung, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Dabei ist für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Steigerungen gerechtfertigten Sicherheitszuschlag kein Raum.

(Bundesgerichtshof, Urt v. 28. Sept. 2011, AZ VIII ZR 294/10)

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 Was sind sonstige Nebenkosten?
25.1.2012, 
Für die meisten Menschen beginnt das neue Jahr, wie das alte aufgehört hat – mit zahlreichen Rechnungen. Und gerade jetzt flattern bei vielen Mietern die Betriebskostenabrechnungen ins Haus. Aber aufgepasst: Etliche Nebenkostenabrechnungen für Mietwohnungen sind nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes falsch.

Das mag daran liegen, dass sich die meisten aller deutschen Mietwohnungen in den Händen von Privatleuten befinden, von denen nur wenige eine professionelle Abrechnungssoftware nutzen. Aber die so genannte zweite Miete macht derzeit durchschnittlich ein Drittel der Gesamtmiete aus – Tendenz steigend. Ein genauer Blick auf die Zahlen des Vermieters ist also durchaus lohnenswert. Immer öfter beinhaltet die Auflistung der Nebenkosten auch den Kostenpunkt Sonstiges. Was sich dahinter verbergen darf, sagen ARAG Experten.

Kein Sammelsurium

„Sonstige“ Betriebskosten sind nur dann umlagefähig, wenn im Mietvertrag eindeutig geregelt wird, welche Kosten damit konkret gemeint sind! Auf keinen Fall ist der Rechnungspunkt „Sonstiges“ ein Sammelsurium aller nur denkbaren Kosten, die der Vermieter gerne auf den Mieter abwälzen möchte. Das hat der Bundesgerichthof in einem Urteil eindeutig festgelegt (BGH, Az.: VIII ZR 167/03). Hat der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages einen bestimmten Posten (z.B. Entwässerungskosten) im Mietvertrag nicht genannt, also schlichtweg vergessen, darf er über „Sonstiges“ diese Kosten nicht auf den Mieter übertragen.

Keine Nebenkosten

Kosten für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie sowie Verwaltungskosten und Rücklagen sind keine Betriebskosten! Sie sind deshalb auch als „sonstige Betriebskosten“ nicht umlagefähig und können auch nicht im Mietvertrag als solche vereinbart werden. Stehen sie trotzdem als solche im Mietvertrag, ist diese Klausel ungültig; der Vermieter muss diese Kosten selbst zahlen (OLG Karlsruhe 9 Re-Miet 1/88 und OLG Koblenz 4W-Re-720/85).

Laut ARAG Experten sind zulässige „sonstige Betriebskosten“ z. B.:

• Dachrinnenreinigung: Diese Kosten sind weder Entwässerungs- noch Hausreinigungskosten. Sie können daher als „sonstige Betriebskosten” im Mietvertrag aufgeführt und dann in die Betriebskosten eingestellt werden (BGH, Az.: VIII ZR 146/03).
• Kosten für Sauna oder Schwimmbad: Sie können als „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt werden (LG Osnabrück, Az.: 11 S 160/94).
• Prüfgebühren für Feuerlöschen:Sie können als „sonstige Betriebskosten“ auf die Mieter umgelegt werden (LG Berlin, Az.: 64 S 79/06).
• Kosten für die Prüfung einer Elektroanlage: Solche Kosten für eine so genannte Elektrorevision können als „Sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag aufgeführt und dem entsprechend auch auf Mieter umgelegt werden (BGH, Az.: VIII ZR 123/06).

Quelle: ARAG

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Vermieter muss weder selbst modernisieren, noch Mieterinvestitionen erlauben
25.1.2012,  Quelle: Deutscher Mieterbund

„Mit diesem Urteil wird das Kräfteverhältnis zwischen Mieter und Vermieter klar aufgezeigt. Geht es um energetische Modernisierungen, entscheidet ganz allein der Vermieter, ob, wann und was im Haus oder in der Wohnung saniert wird. Entscheidend sind die finanziellen Interessen des Vermieters, bis hin zur Grenze des Rechtsmissbrauchs“, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 10/11).

Drei Zimmer der Mietwohnung in mittlerweile attraktiver Wohnlage in Berlin waren mit Kachelöfen ausgestattet, ein weiteres Zimmer und die Toilette waren gar nicht beheizbar. Im Bad gab es eine Elektroheizung und in der Küche ein Außenwandheizgerät. Die Bitte der Mieter, der Vermieter möge eine Gasetagenheizung einbauen, lehnte dieser ab. Auch dem Vorschlag der Mieter, auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einzubauen, und zwar mit den Handwerkern, die auch sonst im Haus für den Eigentümer arbeiten, stimmte der Vermieter nicht zu. Seine Begründung: Er modernisiere erst, wenn die Mieter ausgezogen seien. Dann baue er eine Gasetagenheizung ein, und dann könne er auch deutlich höhere Mieten fordern als jetzt.

Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter Recht. Er sei weder zur Modernisierung der Wohnung verpflichtet, noch müsse er die Zustimmung zu einer Mietermodernisierung geben, auch dann nicht, wenn die Mieter alle Kosten selbst übernehmen wollten. Das Vermieterinteresse, den Zeitpunkt der Investitionen selbst zu bestimmen und bei einer späteren Neuvermietung angesichts der zwischenzeitlich gestiegenen Attraktivität der Wohnlage eine deutlich höhere Miete zu erzielen, sei legitim und somit nicht rechtsmissbräuchlich.

Siebenkotten: „Die Entscheidung ist problematisch. Vermietern wird die Möglichkeit eröffnet, langjährigen Mietern das Leben in der unmodernisierten Wohnung zu verleiden. Ziel ist es oft, die alten Mieter mit relativ günstigen Mieten zur Kündigung zu bewegen, um dann an neue Mieter teurer weitervermieten zu können. Damit wird dem Rechtsmissbrauch Tür und Tor geöffnet.“

Quelle: Deutscher Mieterbund

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 Wenn der Schlüssel verloren geht
11.1.2012,  Quelle: ARAG
Wenn in einem Mietverhältnis Haus- und Wohnungsschlüssel verloren gehen, kann dies zu umfangreichen Ersatzansprüchen des Vermieters führen. Im Extremfall kann der Vermieter sogar eine komplette Schließanlage auf Kosten des Mieters austauschen lassen. Unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang solche Ersatzansprüche entstehen, erläutern ARAG Experten.

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Urteil: Der Mieter muss dem Vermieter die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern als Nebenkosten der Miete bezahlen
11.1.2012,  Quelle: Landgericht Magdeburg
Die 2. Zivilkammer des Landgerichts als Berufungsgericht hat mit mittlerweile rechtskräftigem Urteil vom 27.09.2011 (1 S 171/11) entschieden, dass die Kosten für die Anmietung und Wartung von Rauchwarnmeldern zu den Nebenkosten gehören, die auf den Mieter umlegbar sind.

Damit hat das Landgericht Magdeburg ein entgegenstehendes Urteil des Amtsgerichts Schönebeck (Elbe) vom 04.05.2011 (4 C 148/11) in 2. Instanz aufgehoben.

Die Mieter einer Wohnung waren nicht damit einverstanden, dass die örtliche Wohnungsbau-gesellschaft als Vermieterin die Kosten für die Anmietung und Wartung der Geräte auf die Mieter im Rahmen der Nebenkosten als sogenannte Betriebskosten umlegt.

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Mieter muss Modernisierung dulden
11.1.2012,  Quelle: ARAG
Anstehende Modernisierungsarbeiten in Häusern mit Mietwohnungen müssen den Mietern selbstverständlich angekündigt werden. Wie und in welchem Umfang das zu geschehen hat, entschied kürzlich der Bundesgerichtshof.

In dem vorliegenden Fall hatte der Vermieter den Mieter schriftlich nur in groben Zügen über die Arbeiten informiert. In dem Ankündigungsschreiben wurde der Mieter über voraussichtliche Dauer der Arbeiten am Haus, über die Dauer der Arbeiten in der Wohnung sowie über die zu erwartende Mieterhöhung informiert. Der Mieter weigerte sich, die Umbauarbeiten zu dulden; die Richter entschieden allerdings zu Gunsten des Vermieters. Zur Begründung führte das Gericht aus, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, umfassend über die geplante Modernisierung zu informieren.

Inhaltlich ordnungsgemäß ist die Ankündigung laut ARAG Experten dann, wenn sich der Mieter auf Grund der Informationen ein ungefähres Bild von der Arbeiten in seiner Wohnung machen kann und wenn anhand der Modernisierungsankündigung die zu erwartende Mieterhöhung abgeschätzt werden kann (BGH, Az.: VIII ZR 242/10).

Quelle: ARAG

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Wohnraummietrecht: Betriebskostenabrechnung

Vermieter haben über Nebenkostenvorauszahlungen binnen Jahresfrist abzurechnen. Inhaltliche Korrekturen an einer erstellten Nebenkostenabrechnung können nach Fristablauf nur noch zu Gunsten des Mieters erfolgen. Eine Erhöhung des Abrechnungssaldos ist ausgeschlossen. Entscheidend ist, dass die Abrechnung formell ordnungsgemäß ist, also eine nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten, des Verteilungsschlüssels, des Mieteranteils und der Vorauszahlungen beinhaltet. Umfasst eine Abrechnung Positionen, für die z.B. nur eine Nebenkostenpauschale vereinbart ist, berührt dies die Wirksamkeit Abrechnung im Übrigen nicht, so der BGH. Die betroffenen Positionen werden schlicht nicht berücksichtigt und der Abrechnungssaldo entsprechend berichtigt. Allerdings muss der Mieter diese Positionen unschwer aus der Abrechnung herausrechnen können und die Abrechnung nachvollziehbar bleiben.

Januar 2011

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Makler- und Bauträgerrecht: Makler- und Bauträgerrecht: Provision noch nach 8 Monaten

Kauft der Maklerkunde nach vorübergehender Aufgabe seiner Erwerbsabsichten doch noch, ist der für den Provisionsanspruch erforderliche Ursachenzusammenhang regelmäßig nicht unterbrochen, wenn zwischen Kaufvertrag und Nachweis nur 8 Monate lagen, so das Landgericht Coburg.
Nach der Besichtigung konnte sich der Maklerkunde zunächst nicht zum Erwerb durchringen, weil er vorher ein ihm gehörendes Grundstück veräußern wollte. 8 Monate später kaufte er schließlich ohne erneuten Kontakt zum Makler. Dessen Rechnung hielt er entgegen, dass nach so langer Zeit der Nachweis nicht mehr ursächlich für seine Kaufentscheidung sei. Das Gericht entschied für den Makler. Die – wie hier – nur vorübergehende Aufgabe der Kaufabsicht führt nicht zur Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Erfolgseintritt. Dies gilt zumindest, sofern der Kauf dem Nachweis in angemessenem Abstand folgt. 8 Monate waren den Coburger Richtern noch nicht zu viel.

Jan. 2011

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